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出于各種原因，父母的房子會考慮過戶給子女；而房產(chǎn)過戶中，除非滿足減免規(guī)定，否則需要繳納各種稅費，如個人所得稅、增值稅、印花稅等；倘若擬過戶房產(chǎn)價值較高，相關(guān)稅費將重大影響各方的決定。

那么，在房價高昂的廈門，父母究竟以什么方式將房產(chǎn)過戶給子女更劃算呢？贈與or買賣？要回答這個問題，我們需要對兩種方式下的稅費進行研究。
 
一、贈與方式下的稅費分析

1.無需繳納所得稅、增值稅、附加稅費

（1）根據(jù)《關(guān)于個人無償受贈房屋有關(guān)個人所得稅問題的通知》（財稅[2009]78號）的規(guī)定，房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹的，對當事雙方不征收個人所得稅。

與此同時，財稅[2009]78號文第5條規(guī)定，受贈人轉(zhuǎn)讓受贈房屋的，以其轉(zhuǎn)讓受贈房屋的收入減除原捐贈人取得該房屋的實際購置成本以及贈與和轉(zhuǎn)讓過程中受贈人支付的相關(guān)稅費后的余額，為受贈人的應(yīng)納稅所得額，依法計征個人所得稅。

即，當受贈人對外轉(zhuǎn)讓受贈房產(chǎn)的，受贈人需就差額部分依法繳納20%的個人所得稅。

（2）根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》附件3《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》（財稅(2016)36號）的規(guī)定，贈與方式下免征增值稅。

由于城市維護建設(shè)稅、教育費附加和地方教育附加隨同增值稅一并征收，因此贈與方式下無需繳納該等稅費。

（3）《國家稅務(wù)總局關(guān)于進一步簡化和規(guī)范個人無償贈與或受贈不動產(chǎn)免征營業(yè)稅、個人所得稅所需證明資料的公告》（國家稅務(wù)總局公告2015年第75號）的規(guī)定，父母將房產(chǎn)贈與子女的，需向稅務(wù)機關(guān)要提交如下資料：①《個人無償贈與不動產(chǎn)登記表》；②雙方當事人的身份證明原件及復印件；③房屋所有權(quán)證原件及復印件；④戶口簿或者出生證明或能夠證明雙方親屬關(guān)系的證明資料原件及復印件。
 
2.無需繳納土地增值稅

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字〔1995〕6號）的規(guī)定，以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為不征收土地增值稅。

根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號，部分失效或廢止）的規(guī)定，財法字〔1995〕6號中的“贈與”是指房產(chǎn)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務(wù)人。
 
3.需繳納0.5‰印花稅

根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例實施細則》第5條的規(guī)定，房產(chǎn)繼承、贈與的，應(yīng)按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)繳納印花稅，稅率為0.5‰。

實務(wù)中，父母將房產(chǎn)贈與給子女時，主管稅務(wù)機關(guān)可能參照房屋買賣的市場價格核定并征收印花稅。若擬贈與房產(chǎn)的市值為400萬元，則雙方各繳納印花稅2000元。
 
4.契稅稅率為3%

根據(jù)《契稅暫行條例》、《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強房地產(chǎn)交易個人無償贈與不動產(chǎn)稅收管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕144號，部分失效/廢止）的規(guī)定，對于個人無償贈與不動產(chǎn)行為，應(yīng)對受贈人全額征收契稅。
在廈門，契稅稅率為3%。實務(wù)中，贈與方式下，主管稅務(wù)機關(guān)可能參照房屋買賣的市場價格核定并征收契稅。若擬贈與房產(chǎn)的市值為400萬元，則受贈方需繳納契稅12萬元。
 
5.無需公證；若公證的，費用為70元/平

根據(jù)國家稅務(wù)總局公告2015年第75號文的規(guī)定，只有繼承或接受遺贈時才需要提交公證文件，即贈與方式下無需公證。目前廈門公證單位就房產(chǎn)贈與的收費標準為70元/M²。
 
綜上，房產(chǎn)贈與方式下的總稅負相對固定，為擬贈與房產(chǎn)市值的3.1%。
 
二、買賣方式下的稅費

1.滿足條件的免增值稅

根據(jù)財稅(2016)36號文附件3的規(guī)定，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。

城市維護建設(shè)稅、教育費附加和地方教育附加隨同增值稅一并征免。
 
2.滿足條件的免個人所得稅

（1）根據(jù)《廈門市地方稅務(wù)局關(guān)于房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知》（廈地稅發(fā)〔2002〕129號，部分失效/廢止）的規(guī)定，個人出售房產(chǎn)，有增值但不符合免稅條件的，接收入全額征收1.5％的個人所得稅。

（2）根據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》（國辦發(fā)〔2013〕17號）的規(guī)定，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應(yīng)依法嚴格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征。

即出售房產(chǎn)有增值的且不滿足免稅條件的，個人所得稅或按收入全額的1.5％征收或按轉(zhuǎn)讓所得的20%征收。

（3）根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于個人所得稅若干政策問題的通知》的規(guī)定，若個人轉(zhuǎn)讓自用達五年以上、且是唯一的家庭生活用房的，免征個人所得稅。
 
3.無需繳納土地增值稅

根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅[2008]137號）的規(guī)定，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。
 
4.無需繳納印花稅

根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅[2008]137號）的規(guī)定，對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。
 
5.契稅稅率為1%、1.5%、2%、3%四檔

根據(jù)《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》（財稅(2016)23號）的規(guī)定，個人購買家庭唯一住房且面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。除此以外，在廈門，契稅稅率為3%。
 
三、兩種方式下的稅費對比

鑒于上文主要基于文字性表述進行分析，為了方便大家閱讀，我們表格方式直觀列示兩者的差異，具體如下：

序號	稅種	贈與方式下	買賣方式下
		稅率	稅率	注意事項
1	增值稅	免征	滿兩年且在144平[1]（含）以下的，免征	1.滿2年，但超過144平（不含）的，按差額部分5%征收； 2.不滿2年的，按照5%的征收率全額繳納。
2	附加稅費	免征	隨同增值稅一并征免	-
3	個人所得稅	免征	1.50%	1.能核實原值的，按轉(zhuǎn)讓所得的20%征收； 2.滿五且唯一的，免個稅。
4	土增稅	免征	免征	免征
5	印花稅	雙方各0.5‰	免征
6	契稅	3%	1.90平以下的首套房、二套改善房，稅率為1%；2.90平以上的首套房，稅率為1.5%；3.90平以上二套改善房稅率為2%	不滿足優(yōu)惠條件的，稅率為3%

通過上表我們可以總結(jié)如下：

當擬過戶房產(chǎn)原值無法核定，主管稅務(wù)局按1.5%征收個人所得稅且不考慮受贈人日后轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)可能產(chǎn)生的稅負的[2]：

1.同時滿足下述條件，買賣比贈與劃算：

①子女名下無房產(chǎn)或已有一套房產(chǎn)；
②父母持有房產(chǎn)滿兩年且房產(chǎn)面積小于90平（含）的。

2.同時滿足下述條件時買賣與贈與的稅費成本相當，當事人可結(jié)合實際需要辦理房產(chǎn)變更：

①子女名下無房產(chǎn)；
②父母持有房產(chǎn)滿兩年且房產(chǎn)面積大于90平（不含）但小于144平（含）的。

3.不滿足前述情況的，選擇贈與方式將房產(chǎn)過戶給子女的稅費成本更低。