Loading
2022-12-12 00:00:00
前 言?
2022年12月12日，廈門市人民政府辦公廳印發(fā)《關(guān)于集體土地上住宅房屋征收推行房票補償?shù)囊庖姡ㄔ囆校罚◤B府辦規(guī)﹝2022﹞13號，下稱“《房票補償意見》”），明確對廈門市集美區(qū)、海滄區(qū)、同安區(qū)、翔安區(qū)集體土地上具有合法產(chǎn)權(quán)住宅房屋的征收推行房票補償。
本文將具體介紹廈門市現(xiàn)行房票制度的基本內(nèi)容和操作事項，分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在購房者使用房票購房時應(yīng)注意的法律風(fēng)險，并就上述法律風(fēng)險事項提出具體的防范建議。
?
一、廈門市房票制度簡介
1.房票補償?shù)亩x及適用范圍
房票補償是指在征收集體土地上住宅房屋時，將房屋征收貨幣補償金額計入房票面值并發(fā)放給被征收人，被征收人持房票購買房屋以實現(xiàn)補償安置的方式，是貨幣補償?shù)囊环N補充方式。
?
房票補償僅適用于集美區(qū)、海滄區(qū)、同安區(qū)、翔安區(qū)集體土地上具有合法產(chǎn)權(quán)住宅房屋的征收補償。
?
2.房票的基本規(guī)則
房票由區(qū)政府制定部門核發(fā)，實行實名制，帶有唯一標識碼，并載明持有人、面值、有效期等信息。房票核發(fā)、使用、轉(zhuǎn)讓、結(jié)算均在票面進行簽注，納入房票系統(tǒng)實行閉環(huán)管理。
?
房票面值由貨幣化補償金額、無房戶應(yīng)安置面積貨幣化金額、房票政策性獎勵組成，未包含房票購房獎勵。
?
房票使用期限自核發(fā)之日起計算不超過24個月，逾期未使用兌換成現(xiàn)金。房票不得質(zhì)押融資、違規(guī)套現(xiàn)。在滿足戶人均居住面積不低于35平方米的前提下，允許被征收人將房票轉(zhuǎn)讓給第三人使用，且可以分割金額轉(zhuǎn)讓給多人，已轉(zhuǎn)讓的房票不得再次轉(zhuǎn)讓。
?
房票可用于購買轄區(qū)范圍內(nèi)的新建商品房和存量商品房，房源信息納入房票系統(tǒng)統(tǒng)一管理。本轄區(qū)房源不足的，經(jīng)市政府同意可在島外跨區(qū)域統(tǒng)籌存量房源。
?
3.使用房票購買新建商品房的流程
??通過網(wǎng)簽系統(tǒng)擬定購房合同，生成合同編號，房票持有人簽訂購房合同
?
??房票轉(zhuǎn)移（支付）
可選擇通過線上方式或者線下方式進行：
??線上：房票持有人在房票小程序上發(fā)起支付流程，輸入轉(zhuǎn)讓金額、收款賬戶、購房合同編號。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確認接收房票，相應(yīng)房票金額轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下
??線下：持票人和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托人到指定銀行辦理房票支付，需提供紙質(zhì)房票及其他規(guī)定的材料。銀行窗口工作人員在房票系統(tǒng)發(fā)起房票購房交易。系統(tǒng)核驗通過將房票支付的相應(yīng)金額轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下
?
??房票兌付
??房票持有人（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）在房票小程序上發(fā)起房票兌付申請，提交系統(tǒng)兌付或在銀行指定窗口申請兌付
??房票備付金專戶主管部門工作人員確認房票兌付和獎勵申請，系統(tǒng)發(fā)送支付指令到建行進行支付
?
??合同備案
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確認收到兌付金額后申請《商品房買賣合同》的備案
?
4.使用房票購買新建商品房的解除合同流程
備案完成前解除合同的
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人達成一致意向需退房退票的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)起，撤銷合同網(wǎng)簽及退回相應(yīng)房票。如房票已兌付的，開發(fā)商需按財政部門要求退款到房票備用金專戶；專戶主管部門確認收到退款后，在系統(tǒng)里將房票從開發(fā)商退回原持票人。
?
備案完成后解除合同的
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按按財政部門要求辦理退款手續(xù)（直接向購房人退款，無須再退票）后，原持票人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持銀行出具的房票款項全額按原渠道辦理退庫手續(xù)的證明后，共同向不動產(chǎn)登記機構(gòu)申請合同備案注銷。
?
二、法律風(fēng)險揭示和防范
在房票使用過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)注意防范以下法律風(fēng)險：
1.購房人未及時發(fā)起房票轉(zhuǎn)移（支付）流程的風(fēng)險
購房合同約定以房票方式支付（部分）購房款時，如購房人不辦理或拖延辦理房票轉(zhuǎn)移（支付）的手續(xù)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將無法及時取得房票、辦理房票兌付，不能及時收訖購房款。
?
對此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可在購房合同中約定購房人辦理房票轉(zhuǎn)移（支付）相關(guān)手續(xù)的履行期限和逾期辦理的違約責(zé)任。如購房人未按期辦理房票轉(zhuǎn)移手續(xù)，將房票轉(zhuǎn)移給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，視為逾期付款，購房人需承擔(dān)違約金；嚴重逾期的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有權(quán)解除合同并要求購房人支付違約金。
?
2.房票兌付發(fā)生遲延的風(fēng)險
根據(jù)《房票補償意見》和《廈門數(shù)字化房票應(yīng)用系統(tǒng)操作流程》的規(guī)定，房票結(jié)算資金按照現(xiàn)行經(jīng)費渠道保障，由各區(qū)財政指定部門在建行開立房票備付金專戶。在房票獎勵和兌付申請生成后，區(qū)房票備付金專戶主管部門工作人員需在房票系統(tǒng)中確認房票兌付和獎勵申請，確認后房票系統(tǒng)發(fā)送支付申請指令到建行進行支付。如果出現(xiàn)區(qū)房票備付金專戶余額不足的情形，財政部門應(yīng)及時撥款到區(qū)房票備付金專戶。在房票持有人使用房票支付的相應(yīng)金額轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過線上或線下方式發(fā)起房票兌付申請。在區(qū)房票備付金專戶主管部門工作人員確認房票兌付和獎勵申請后，房票系統(tǒng)發(fā)送支付指令給建行完成支付。
?
如果出現(xiàn)區(qū)房票備付金專戶主管部門工作人員遲延確認房票兌付、系統(tǒng)故障未能及時通過確認或發(fā)送支付指令、區(qū)房票備付金專戶中余額不足且財政部門未及時撥付相應(yīng)款項，可能導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無法在約定的時間內(nèi)收到相應(yīng)購房款。
?
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以事先在購房合同約定，如因政府遲延兌付導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未能按期足額收到購房款的，由購房人承擔(dān)逾期付款違約責(zé)任。但如因該條款發(fā)生爭議，司法機關(guān)可能以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將政府遲延兌付房票的風(fēng)險轉(zhuǎn)移給購房人承擔(dān)屬于“不合理地加重對方責(zé)任”的格式條款為由，從而認定該條款無效。
?
3.因購房人原因?qū)?/span>致解除合同時的損失索賠風(fēng)險
根據(jù)《廈門市集體土地上住宅房屋征收推行房票補償操作指引》和《廈門數(shù)字化房票應(yīng)用系統(tǒng)操作流程》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兌付房票后發(fā)生商品房買賣合同解除情形時，如商品房買賣合同尚未備案的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需將房票兌付的相應(yīng)款項退還到房票備用金專戶；專戶主管部門人員確認收到退款后將房票從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)退回原持票人。如商品房買賣合同已經(jīng)備案的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需將房票兌付的相應(yīng)款項退還給原持票人，辦理退款手續(xù)后方可注銷備案。
?
根據(jù)以上規(guī)定，如商品房買賣合同尚未備案的，商品房買賣合同解除時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需全額退還房票兌付款項，無法直接從房票款中扣除購房人應(yīng)承擔(dān)的違約金或損害賠償金，而只能另行向購房人索賠。如商品房買賣合同已經(jīng)備案的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以與購房人事先約定直接從應(yīng)退還的房票款中扣除購房人應(yīng)承擔(dān)的違約金或損害賠償金。但由于后續(xù)向不動產(chǎn)登記機構(gòu)申請合同備案注銷要求原持票人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持銀行出具的房票款項全額按原渠道辦理退庫手續(xù)，直接在房票款中扣除違約金或損害賠償金有賴于購房人的積極配合；若購房人不予配合，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要求直接在房票款中扣除購房人應(yīng)承擔(dān)的違約金或損害賠償金的訴求也恐難以實現(xiàn)。
?
4.房票延遲使用的損失索賠風(fēng)險
根據(jù)《房票補償意見》和《廈門市自然資源和規(guī)劃局 廈門市財政局關(guān)于調(diào)整集美、海滄、同安、翔安四區(qū)征收集體土地上住宅房屋財政結(jié)算標準有關(guān)事項的通知》（廈資源規(guī)劃﹝2022﹞464號）的規(guī)定，在不同期限內(nèi)使用房票，房票持有人可獲得的房票政策性獎勵和購房獎勵權(quán)益不同，具體如下：
房票使用時間 | 房票政策性獎勵 | 房票購房獎勵 |
核發(fā)后12個月內(nèi)使用 | 24個月內(nèi)使用但未超過面值的85%的，房票持有人享有使用比例的政策性獎勵； 24個月內(nèi)使用超過85%的，房票持有人享有全部政策性獎勵 ? | 可獲得實際使用金額5%的房票購房獎勵 |
核發(fā)后24個月使用 | 可獲得實際使用金額2%的房票購房獎勵 | |
超過24個月未使用 | 不享有政策性獎勵 | 不享有購房獎勵 |
但對于房票實際使用時間的認定標準，相關(guān)政策文件中并未明確規(guī)定。從房票使用的流程來看，房票的使用時間的認定存在以下五種可能標準：
?
第一種：擬定網(wǎng)簽合同（合同中載明支付房票）形成合同編號的時間。
?
第二種：房票持有人線上發(fā)起房票購房交易的時間。即房票持有人通過廈門市數(shù)字化房票應(yīng)用系統(tǒng)或房票小程序在線上發(fā)起房票購房交易時，發(fā)起交易的時間為房票的使用時間。
?
第三種：房票持有人線上支付（轉(zhuǎn)移）房票的時間。即房票持有人通過廈門市數(shù)字化房票應(yīng)用系統(tǒng)或房票小程序支付房票時，支付房票的時間為房票的使用時間。
?
第四種：銀行窗口辦理房票支付的時間。選擇線下方式辦理的，房票持有人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托人到指定銀行窗口辦理房票支付的時間為房票的使用時間。
?
第五種：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)線上申請兌付的時間。
?
我們認為，采用線上方式使用房票的，采納以上第二種認定標準最為合理。采用線下方式使用房票的，宜采用第四種方式認定，即以銀行窗口辦理房票支付時間為準。經(jīng)向有關(guān)部門咨詢，答復(fù)稱：認定房票使用時間，應(yīng)遵循“最有利于被征收人”和“一事一議”的原則進行認定。
?
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極引導(dǎo)、催促購房人及時使用房票，避免因房票未及時使用而給購房人造成損失。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特別要避免出現(xiàn)因自身原因不及時辦理有關(guān)手續(xù)而導(dǎo)致房票使用時間延遲的情形，否則可能需賠償購房人因遲延使用房票而發(fā)生的損失。具體而言，如購房人擬線上使用房票的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)注意敦促購房人及時在線上發(fā)起房票購房交易和辦理房票支付，并及時辦理房票兌付；如購房人線下使用房票的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時與購房人共同到指定銀行窗口辦理房票支付。
?
5.涉嫌協(xié)助房票持有人違規(guī)套現(xiàn)風(fēng)險
根據(jù)《房票補償意見》，房票不得質(zhì)押融資、違規(guī)套現(xiàn)。房票持有人用房票向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購買商品房，房票兌付且辦理合同備案后，雙方解除商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)向房票持有人退還全部房款，此時房票持有人可能也已經(jīng)獲得了房票購房款獎勵。
?
房票持有人無正當(dāng)理由要求解除商品房買賣合同的，可能涉嫌違規(guī)套現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)協(xié)助房票持有人違規(guī)套現(xiàn)的，亦可能涉嫌違規(guī)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)注意審查購房人要求解除商品房買賣合同有無正當(dāng)理由，并嚴格遵照規(guī)定程序辦理解約手續(xù)。
?
三、商品房買賣合同房票條款建議
?
基于上述法律風(fēng)險分析，我們建議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可在商品房買賣合同中增設(shè)以下與房票使用有關(guān)的合同條款：
?
1.房票付款的安排及逾期責(zé)任
購房人使用房票支付全部或部分購房款的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在商品房買賣合同附件四《關(guān)于該商品房價款的計價方式、總價款、付款方式及期限的具體約定》中增加以房票支付購房款的相應(yīng)條款。參考條款如下：
?
“買受人將使用房票支付購房款/首期購房款【】元，房票實際兌付金額與約定金額不一致的，以實際兌付金額為準，其余購房款項以轉(zhuǎn)賬方式/申請按揭貸款方式付清。
?
買受人應(yīng)在商品房買賣合同簽訂后3日內(nèi)辦理完成全部房票付款手續(xù)（以出賣人取得可兌付的房票作為買受人辦妥房票付款手續(xù)的依據(jù)），這些手續(xù)包括但不限于：買受人應(yīng)在商品房買賣合同簽訂當(dāng)日通過廈門市數(shù)字化房票應(yīng)用系統(tǒng)或房票小程序線上發(fā)起并完成房票購房交易操作，將房票轉(zhuǎn)移給出賣人，并在出賣人確認接收房票后當(dāng)日內(nèi)完成線上房票支付；買受人線下使用房票的，應(yīng)在商品房買賣合同簽訂后3日內(nèi)與出賣人一同到指定銀行辦理房票支付手續(xù)。
?
買受人未在商品房買賣合同簽訂后3日內(nèi)辦妥房票付款手續(xù)（以出賣人取得可兌付的房票作為買受人辦妥房票付款手續(xù)的依據(jù)）的，視為買受人逾期支付購房款，買受人應(yīng)按商品房買賣合同第【】條的約定承擔(dān)逾期付款違約責(zé)任。
?
因不可歸責(zé)于出賣人的原因，導(dǎo)致出賣人在申請房票兌付后的10日內(nèi)仍未能獲得房票兌付的，視為買受人逾期支付購房款，買受人應(yīng)按商品房買賣合同第【】條的約定承擔(dān)逾期付款違約責(zé)任。”
?
另需提示的是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該注意房票持有人持有房票的核發(fā)日期及其關(guān)鍵節(jié)點，并與房票持有人溝通協(xié)商，約定合理的房票持有人通過線上方式發(fā)起房票購房交易或通過線下方式辦理房票支付手續(xù)的時間。同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還應(yīng)加強內(nèi)部工作人員培訓(xùn)，制定合理的房票接收和兌付工作流程，確保工作人員及時接收和兌付房票，避免因遲延使用房票而發(fā)生的風(fēng)險。
?
2.合同解除時房票款處理
在商品房買賣合同補充協(xié)議的違約或合同解除條款中，增設(shè)與合同解除后房票款處理有關(guān)的條款。參考條款如下：
“不論何種原因?qū)е律唐贩抠I賣合同解除的，出賣人在向買受人退還房票款（指買受人以房票方式支付購房款時，出賣人通過兌付房票取得的款項）時，有權(quán)從應(yīng)退還的房票款中扣除買受人在本商品房買賣合同項下應(yīng)承擔(dān)的費用、違約金、賠償金等任何款項。
如因買受人違約導(dǎo)致商品房買賣合同在備案前即解除的，在出賣人將房票退回之前，有權(quán)要求買受人先行承擔(dān)商品房買賣合同項下應(yīng)承擔(dān)費用、違約金、賠償金等任何款項，買受人應(yīng)另行予以支付，或者在除房票款之外的購房款中予以扣除。
因商品房買賣合同解除而導(dǎo)致買受人未能在房票使用期限（獎勵期限）內(nèi)使用房票，買受人由此遭受任何損失的，概由買受人自行承擔(dān)。”
?
注：以上1-2參考條款僅為簡要示范，建議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)結(jié)合現(xiàn)有商品房買賣合同版本予以完善、細化。